Hồi còn học đại học, Phương rất là hổng có cảm tình với mấy lớp accounting. Vô học mấy lớp nầy, Phương cứ ngáp lên ngáp xuống hoài vì thấy mấy cái qui luật và công thức của kế toán sao mà buồn ngủ quá chừng. Nhưng sau nầy ra đi làm trong ngân hàng, đi dạy về thương mại, và mở văn phòng giúp người ta mua bán nhà với lại mượn nợ, Phương mới thấy những kiến thức về accounting hữu ích vô cùng.
Trong đầu tư cũng vậy, mình phải biết chút xíu về accounting, biết tính toán mức thu chi lời lổ đặng mà quyết định cho đúng đắn. Như mới đây, một người khách của Phương đã bỏ qua một cơ hội đầu tư khá tốt chỉ vì tính toán sai. 
Mấy tháng trước, chị Diệp tới gặp Phương, nói là muốn mua nhà đầu tư. Phương hỏi chị Diệp có được bao nhiêu tiền vốn, chị ấy nói rằng không có nhiều lắm tiền để dành, nhưng lại có một cái home equity line of credit có thể mượn ra tới $150,000 lận. Chị Diệp làm lương khá, điểm tín dụng tốt, với cái equity line để làm down payment thì quá đủ điều kiện để kiếm mua nhà đầu tư rồi. Chỉ có điều là giá nhà cửa đã lên khá nhiều trong khoảng 1 năm mấy qua, thành thử mình phải kén chọn kỹ lưỡng chứ không còn “nhắm mắt mua đại cũng có lời” như hồi trước nữa.
Và Phương đã tìm được cho chị Diệp một căn duplex xinh xắn với giá bán là $515,000 — giá nầy tương đối khá rẻ so với thị trường hiện nay. Căn “hộ đôi” nầy đang cho 2 gia đình thuê với giá $1800 và $1400; tổng cộng thu vô được $3,200 mỗi tháng. Chị Diệp đã về suy nghĩ suốt 2 đêm và quyết định không mua vì lý do là “tiền lời không đủ để trả thuế nữa”.
Nói gì mà “lọa” thế?
Ở xứ Mỹ nầy, mình chỉ đóng thuế lợi tức (income tax) nếu mình có lời. Nếu không lời thì không phải đóng thuế. Và dù mức thuế có cao tới cỡ nào đi chăng nữa thì cũng không thể nào cao bằng số tiền mình được lời. Vậy thì làm sao mà tiền lời không đủ để trả tiền thuế cho được?
Đâu, để Phương tính thử coi mua căn duplex nầy lời lổ ra sao nhé.
Trước hết, mình hãy mổ xẻ, liệt kê những số tiền chạy vô và chạy ra. Người Mỹ họ gọi là “cash flow analysis” đó bạn.
Tiền vô thì dễ ợt, như đã nói ở trên, mỗi tháng mình thu được $3,200 từ người thuê nhà.
Tiền ra thì phức tạp hơn một tí. Để mua căn duplex nầy, chị Diệp sẽ phải bỏ ra 25% down payment và mượn 75% tiền còn lại, tức là mượn $386,250. Giả sử phân lời là 4.50% (chương trình 10/1 ARM) thì tiền mortgage sẽ là $1,957. Nhưng bởi vì trường hợp của chị Diệp là “vô sản chính thức”, ngay cả tiền down payment cũng là tiền đi mượn luôn nữa, nên mình phải tính cả tiền phải trả hằng tháng cho khoảng nợ nầy. Nếu mình cùng cho phân lời là 4.50% thì monthly payment cho khoảng tiền lấy từ equity line sẽ là $652. Kế đến, mình estimate tiền property tax là khoảng $563/tháng và tiền bảo hiểm là khoảng $60/tháng. Chót hết là tiền nước và tiền đổ rác khoảng $200/tháng cho cả 2 hộ luôn. Biết rằng khi làm chủ căn duplex nầy, trước sau gì mình cũng sẽ phải chi những khoản tiền sửa sang tu bổ nên mình cẩn thận để dành ra thêm $250 mỗi tháng để khi cần thì có mà xài.
Bây giờ tổng kết lại nhe:
- Trả cho nợ bự 1957
- Trả cho nợ nhỏ 652
- Thuế đất 563
- Bảo hiểm 60
- Nước & rác 200
- Để dành sửa sang 250
Tổng Cộng ==> $3,682
Ố ồ … thu vô chỉ có $3,200 mỗi tháng mà chi ra tới $3,682 lận. Vậy là chưa chi thấy mỗi tháng mình phải móc gần $500 tiền túi đắp vô rồi. Hèn chi chị Diệp hổng chịu mua căn duplex nầy là “phải đạo” quá rồi!
Trước khi bạn đồng tình ủng hộ chị Diệp, làm ơn cho mình nhắc khẽ với bạn một tí rằng trường hợp của chị Diệp khá đặc biệt ở chỗ là chị ấy đầu tư mà không bỏ ra một đồng vốn nào hết, hoàn toàn … mượn đầu heo nấu cháo. Chứ nếu 25% tiền down là vốn liếng của mình thì chị Diệp đã không phải trả $652 mỗi tháng vô cái nợ nhỏ, tức là thay vì phải bù vô $482, chị sẽ lấy về được $170 hằng tháng đó bạn ơi.
Nãy giờ mình đã tính toán xong tiền cash flow chạy ra chạy vô. Còn tính toán để hằng năm khai thuế có khác một chút đó nhe. Chính phủ sẽ không cho phép bạn trừ hết trọn số tiền mỗi tháng bạn trả cho ngân hàng vì trong đó có vừa tiền lời lẫn tiền gốc. Thí dụ như trong cái payment đầu tiên bạn trả cho cái nợ bự, thì chỉ có $1,448 là interest, còn $509 là principal đó bạn ơi. Hay nói một cách khác, mặc dù mỗi tháng bạn chi ra $2,609 cho nợ bự và nợ nhỏ, chỉ có $1,931 mới thật sự là phí tổn thôi, còn lại ít nhất $678 là “forced saving”, có nghĩa là bạn bị ép buộc phải để dành (vì mỗi một đồng mà bạn trả nợ thấp xuống tức là mỗi một đồng vốn liếng của bạn tăng thêm — đúng không?)
Còn một điều hết sức tuyệt vời sẽ xảy ra nữa: mỗi tháng, cả 2 món nợ sẽ từ từ teo nhỏ lại, nên khoảng tiền bạn phải trả cho interest sẽ càng ngày càng nhỏ lại luôn, và khoảng tiền đi vô principal sẽ càng ngày càng tăng lên. Điều nầy có nghĩa là bạn càng giữ căn nhà nầy lâu thì bạn sẽ càng lời. Sướng nha!
Nhưng hình như mình vẫn chưa tính toán xong những con số để đóng thuế lợi tức. Bây giờ mình tính tiếp nhé. Như đã giảng nghĩa ở trên, số tiền lời hằng tháng mình được phép trừ chỉ khoảng $1,920 thôi. Tiền property tax, insurance, water and garbage thì mình trừ được 100%. Số tiền $250 mình để dành cho việc sửa chửa sẽ không được trừ ra cho đến khi mình có chi tiêu thật sự. Tức là nếu chưa hư, chưa sửa thì chưa được khai trên giấy tờ thuế. Hơi khó đó hả, nhưng đừng lo, sẽ có những cái khác dễ hơn mà. Thí dụ như lâu lâu bạn có đi đâu gần căn nhà đầu tư, bạn tạt qua dòm chừng nó một chút thì bạn cũng có quyền trừ ra tí xíu tiền xăng nhớt xe cộ nữa. Đặc biệt nhất là hằng năm bạn còn có thể trừ đi một khoản tiền khá lớn gọi là “depreciation” có nghĩa là tiền căn nhà của bạn bị hao mòn cũ kỹ đi đó. Do đó, dù căn nhà đầu tư của bạn có lời thiệt đi chăng nữa, bạn vẫn có thể xài những “tuyệt chiêu” của kế toán mà đường đường chính chính khai rằng “mèn ơi tui lổ quá chừng!” để khỏi phải đóng thuế lợi tức hàng năm! 
OK, mình đã bàn tới cash flow, đã bàn tới những mánh khóe hợp pháp để tránh đóng thuế, vậy THIỆT SỰ cái căn duplex nầy lời hay là lổ đây?
Hy vọng bạn đồng ý với Phương rằng mình không thể nào tính trọn số tiền trả cho ngân hàng là chi phí thực thụ của mình được. Số tiền đi vào principal là do mình trả vô chính cái túi, cái ống heo của mình, do đó mình không thể nào coi đó là expense được. Thành thử, phí tổn thiệt sự của mình chỉ là khoảng:
- Trả cho interest 1920
- Thuế đất 563
- Bảo hiểm 60
- Nước & rác 200
Tổng Cộng ==> $2,743
Khi mình đều đặn thu vô mỗi tháng $3,200 mà chỉ thật sự bị tốn kém có $2,743 thôi thì mình LỜI $457 rồi — đúng hông? Trước khi bạn bĩu môi chê bai rằng chỉ có bốn trăm mấy thôi mà sao rắc rối cuộc đời quá thì Phương nhắc lại cho bạn thêm một lần nữa là tất cả những tính toán nãy giờ của mình là dựa theo hoàn cảnh mình không bỏ ra một đồng vốn nào hết trọi trơn. Tất cả tiền đầu tư là tiền của nhà băng. Mình không vốn liếng, chỉ với tín dụng và mất công một chút xíu thôi mà mình có thể kiếm được khoảng $5,500 tiền lời mỗi năm thì đâu có tệ đâu.
Đó là chưa kể giá nhà còn có thể tăng, và tiền rent hằng tháng còn có thể tăng thêm nữa kia. Bây giờ mình phỏng đoán tương lai nhe.
- Giá nhà mỗi năm lên khoảng 3% = Tốt
- Tiền thuế đất hằng năm tăng 2% = Xấu
- Tiền thuê nhà mỗi vài năm có thể tăng một vài trăm đô mỗi tháng = Tốt
- Lâu lâu mình phải bỏ ít tiền ra sửa sang căn nhà = Xấu
Lấy mấy cái tốt xấu nầy bù qua xớt lại, mình phỏng độ hết sức bảo thủ rằng giá trị của căn nhà đầu tư của mình chỉ lên được 1% mỗi năm thôi. Kết quả như vầy nè:
Sau 10 năm:
- Giá trị của căn nhà = 563,248
- Số tiền còn nợ = 412,460
- Bán nhà, trả nợ, cầm về = 150,788
- Tiền móc túi bỏ vô hằng tháng = 57,840
- Tiền lời thật sự = 92,948
Sau 20 năm:
- Giá trị của căn nhà = 622,176
- Số tiền còn nợ = 251,782
- Bán nhà, trả nợ, cầm về = 370,394
- Tiền móc túi bỏ vô hằng tháng = 115,680
- Tiền lời thật sự = 254,714
Sau 30 năm:
- Giá trị của căn nhà = 687,269
- Số tiền còn nợ = 0
- Bán nhà, trả nợ, cầm về = 687,269
- Tiền móc túi bỏ vô hằng tháng = 173,520
- Tiền lời thật sự = 513,749
Nãy giờ, mình đã bỏ nhiều công sức ra tính toán lắm rồi. Bây giờ, cho Phương hỏi bạn câu nầy nè:
Nếu bạn là chị Diệp, nếu bạn biết rằng bạn không cần bỏ ra một đồng tiền vốn nào hết, nhưng mỗi tháng phải “để dành” khoảng $482, để mà 30 năm sau bạn trở thành người chủ nhân “free and clear” của một căn duplex trị giá tệ nhất cũng là xấp xỉ $700K … bạn sẽ vươn tay nắm lấy cơ hội nầy không?
Bài aPhương phân tích rất rõ ràng nhưng mình nghĩ aPhương quên tính đến trường hợp nhà ko có người mướn thì sao? Giả dụ mới mua xong thì khoảng 1-2 tháng sau mới có người dọn vào và khi người ta ở một thời gian thì người ta cũng kiếm cách mua nhà cho bản thân họ. Khi đó nhà đầu tư của mà lại trống và minh phải trả toàn bộ chi phí cho mỗi tháng trừ nước & rác.
Phương hoàn toàn không có “quên” tính đến cái khoảng vacancy factor đâu anh Thuận ơi. Trong cái căn duplex nầy, một tenant đã ở đó 10 năm, người kia ở đó 6 năm rồi. Cả hai đều rất vui vì tiền thuê rẻ hơn giá cả cho thuê trên thị trường hiện tại. They don’t plan to go anywhere! Khi tenant muốn dọn ra, họ phải báo cho mình biết trước ít nhất 30 ngày; khoảng thời gian đó dư sức cho mình kiếm tenant mới nếu giá cả mình nhẹ nhàng và căn nhà mình được giữ gìn tốt. Nếu nói rằng phải bỏ trống cả 1-2 tháng thì hơi “cường điệu”.
Mà dù có phải bỏ trống 1-2 hay 5-7 tháng đi nữa, trên đường dài, mình lời cả hằng trăm ngàn đô thì vơi bớt một chút có sao đâu? Nếu cái gì mình cũng sợ thì làm sao làm được chuyện lớn đây? Chắc có lẽ tại vậy mà người ta nói rằng “Có chí làm quan, có gan làm giàu” chăng?
Một nhóm investor chuyên môn đã nhận ra cái giá trị của căn duplex nầy và đã mua với giá $510,000 bằng tiền mặt. They know what they’re doing!
Thực sự Huy Phương đã tính phần khấu trừ phaỉ trả thuế lợi tức sau khi bán nhà và tiền chi phí cho broker chưa. Xin cho biết ý kiến. Như vậy thì mới thấy lời khi đầu tư.
Thuế lợi tức cao thấp khác nhau tùy từng người, vả lại có món đầu tư nào có lời mà không phải đóng thuế đâu? Tiền closing costs cho việc bán nhà cũng có thể chênh lệch rất nhiều. Đầu tư đường dài cả 10-20 thì có rất nhiều ẩn số có thể ảnh hưởng đến kết quả cuối cùng. Mình chỉ nên quan tâm tới những thứ quan trọng nhất thôi.
Thank you, Huy Phuong đã trả lời, Những kiến thức này rất bổ ích, muốn kiếm người chỉ dẫn không phải dễ. Tôi rất hâm mộ anh Duy Phương đã bỏ thì giờ đàm đạo với độc giả. Nếu có cơ hội khi nào anh có chương trình gì hay thì post lên mạng cho mọi người cùng học hỏi.
Cám ơn anh nhiều.
Anh Phuong oi, I’ve got a family situation forcing me to rent out our only home and we go rent in another city. Does this accounting method apply to our rental property? i.e, are property tax, insurance, water & garbage tax deductible? Thanks for your posting and info.
Sorry to hear about your family situation. It’s never fun to be “forced” to do anything.
The short answer to your question is “yes”: accounting method is the same. The long answer (you didn’t really ask!) is that you might not have made the best decision. The cash flow on your house now might be low, flat, or even negative. The return might be too low for the troubles/headaches of being an out-of-town landlord. If that’s the case, you’re probably better off selling the house. If you like investing in real estate, you can always take the money you get from the sale to go buy a more profitable property in the city where you live now.
I’ll be happy to discuss with you more about real estate investing if you want to. That’s my “day job”. Just give me a call.
It will be my lesson:) Toi se hoc hoi cach tinh Toan nay, very nice anh Phuong . Thanks 🙂
Nice post anh…Thanks for pointing this out…neu ai moi nhin qua thi ai cung nghi nhu chi Diep.