Cái nhà là nhà của ta

Người Việt mình từ ngàn xưa đã yêu quý căn nhà của mình như báu vật.  Bởi vì nhà là do “công khó ông cha làm ra”, thành thử “cháu con phải gìn giữ lấy”.  Một lý do nữa có lẽ tại vì hồi xưa người mình thường sống trọn đời, sống chung 3-4 thế hệ dưới cùng 1 mái nóc, nên tình cảm với căn nhà càng gắn bó thiết tha hơn. 

Lúc sau nầy, kinh tế xã hội khá giả hơn, bà con mình dư dả hơn một chút.  Khi tính toán chuyện mua sắm, đầu tư, tậu dựng cơ nghiệp, thì một trong những thứ người Việt mình nghĩ tới đầu tiên hết cả là … bạn đoán đúng rồi đó … nhà cửa đất đai.

Mấy năm trước, số người đổ xô ra tậu nhà mua đất hết sức đông đảo, nên giá cả đã lên vùn vụt.  Khi thấy rằng bỏ tiền vô địa ốc có thể giàu lên nhanh quá, dễ quá, người ta lại càng hăng hái giành giựt mua thêm, hốt thêm nữa.  Và thị trường địa ốc cả bên Mỹ lẫn bên Việt Nam đều đã nóng bỏng, đã “nổi bong bóng” càng ngày càng bự.  Cuối cùng thì cái bong bóng nhà cửa bên Mỹ đã bị nổ cái đùng.  Thị trường địa ốc Việt Nam kết quả đở hơn, chỉ bị “đóng băng” thôi.

Giá nhà đất ở Mỹ đã sụp thiệt lẹ bởi vì hầu hết những người đi mua nhà đầu tư đều đã bỏ rất ít vốn hoặc không bỏ đồng xu vốn nào của mình ra hết.  Luật lệ Mỹ lại quá sức bao dung, cho phép người dân chơi theo kiểu xù “thắng tui ăn, lỗ nhà bank chịu”.  Khi giá chỉ bắt đầu rớt hơi hơi thôi, thì người ta đã xúm nhau “bỏ của chạy lấy người” rồi.  Số lượng nhà bị “quăng” ra thị trường đã tăng nhanh chóng, đẩy giá xuống nhanh thêm, mạnh thêm nữa.  Giá càng xuống, thiên hạ lại càng “phủi tay” nhiều hơn.  Chỉ trong vài năm ngắn ngủi, giá nhà cửa trên toàn nước Mỹ đã rớt trung bình trên dưới 50%.  Những vùng tệ hại nhất, nhà bị mất giá tới 70-80%.

Còn bên Việt Nam, người dân muốn đầu tư gần như đều phải tự móc tiền túi của mình ra hết.  Ít ai đi mượn tiền ngân hàng.  Mà nếu có mượn thì cũng phải bỏ vốn ra rất nhiều mới mượn được.  Do đó, khi giá cả “mềm” đi, bà con vẫn có thể ôm cứng mớ tài sản của mình để cầm cự, để cố thủ, để chờ thời thế đổi thay, van vái với Ông Địa cho giá cả lên trả lại như ngày xưa thì tui mới chịu nhả.  Vì hổng ai chịu bớt giá xuống một mức độ đáng kể nào hết nên đâu có ai khác dại gì bỏ tiền ra mua.  Bởi vậy nên bà con mới nói là thị trường bị “đóng băng”.  Nước mình nằm gần xích đạo, nóng xì mồ hôi luôn chứ băng giá khỉ mốc gì, bán mắc quá nên hổng có người mua thôi.  Thử bắt chước bên Mỹ, chặt giá xuống phân nửa thử coi mấy cục băng kia có tan không thì biết. 

Trong khi nhà cửa bên Việt Nam vẫn còn băng giá lạnh lùng, thì ở Mỹ khoảng chừng 1 năm nay thị trường lại trở nên nóng hổi.  Giá nhà xuống thấp, cộng với tiền lời rẻ như bèo, cộng với giá thuê mướn ngày càng tăng … đã làm chuyện mua nhà tậu cửa trở nên hấp dẫn và quyến rủ cực kỳ.  Vòng vòng vùng Silicon Valley, nhà ra căn nào là bán mất tiêu liền căn nấy.  Có những căn nhà vừa cũ vừa xấu vừa nằm trong khu tạp nhạp nữa mà vẫn có cả đống người nhào vô giành giật.  Số lượng nhà được đưa lên thị trường quá ít ỏi so với số người muốn mua, thành thử giá cả đã bắt đầu lên trở lại hơi nhanh.  Chỉ trong 9 tháng đầu năm 2012 nầy, giá nhà bán ra được ước lượng đã tăng 10-15% rồi.

Thấy giá lên như vậy, có một số bà con đang tìm mua nhà đã bắt đầu chột dạ.  Họ thắc mắc: “Nhà bây giờ đã mắc chưa, hay vẫn còn rẻ?”

Có một cách rất đơn giản mà lại khá hữu hiệu để trả lời câu hỏi nầy.  Đó là xài gross rent multipler (GRM) để suy ra giá nhà hợp lý.  Theo những tay đầu tư chuyên nghiệp thì giá cả hợp lý cho 1 căn nhà rời (single family home) là cở từ 150 cho tới 200 lần tiền thuê hằng tháng.  Căn nhà nằm trong khu xóm xấu thì lấy monthly rent nhân cho 150-160 thôi; còn nhà năm khu tốt thì nhân cho 190-200 mới chính xác.

Hiện tại, một căn nhà 4 phòng ngủ, 2 phòng tắm, khoảng 35-50 tuổi, rộng chừng 1500 s.f. ở khu khá tốt của San Jose có thể cho thuê được chừng $2500/tháng.  Nếu ta nhân tiền thuê nầy cho 180 hoặc 200 thì ta được giá bán “hợp lý” là cỡ $450,000 tới $500,000.  Giá bán trên thị trường hiện nay gần $450K hơn là $500K, cho nên ta có thể nói là giá nhà ở Mỹ nói chung, và ở San Jose nói riêng, dù đã lên nhiều, vẫn còn hơi hơi rẻ.

Trong khi đó, bên Việt Nam, một căn nhà lầu 3 tầng, ở mặt tiền Quận 3 Sài Gòn cho thuê cở $1800/tháng mà thôi.  Nhưng nếu mình tới hỏi mua, thì người chủ sẽ “hét” giá cỡ xấp xỉ một triệu tiền đô U.S. lận.  Con số GRM lên tới trên 550 — có nghĩa là giá cả cở nầy quá xá mắc.  Khổ nổi, người dân Việt vẫn còn chưa chịu nhìn nhận điều nầy.  Họ vẫn nhớ hoài những con số thổi phồng của hồi thị trường lên cơn sốt năm xưa.  Bạn mà trả thử cái giá hợp lý, tức là cở $360,000 thì rất có thể chủ nhà sẽ kêu người làm lấy chổi chà quét bạn ra sân liền, lại còn đốt giấy phong long để đuổi cái xuôi đi theo bạn nữa kìa.

Thị trường địa ốc của Mỹ đã bắt đầu hồi phục lại rồi sau khi giá cả rớt từ cao-vô-lý xuống hơi-bị-rẻ và bây giờ thì đang dần dần tiến lên vừa-vừa-hợp-lý.  Thị trường địa ốc Việt Nam thì sẽ còn tiếp tục đứng chết cứng cho đến khi nào giá bán ra không quá 200 lần giá tiền thuê hằng tháng.

Phương sẽ trở lại đề tài nhà cửa trong một post sắp tới.  Và Phương sẽ chỉ cho các bạn một vài cách để đầu tư vào thị trường địa ốc đang lên lại của xứ Mỹ.  Bạn nhớ vô thăm lại Rủng Rỉnh thường xuyên nha.